Nos últimos anos, as plataformas de aluguel por temporada, com destaque para o Airbnb, transformaram significativamente o cenário do turismo no mundo. Ao mesmo tempo em que democratizaram o acesso a diversos destinos e permitiram que, além de grandes investidores, moradores locais também gerassem renda extra sublocando quartos ou imóveis inteiros, essas plataformas se tornaram o centro de um intenso debate global e nacional sobre justiça tributária, governança local e os impactos no preço dos aluguéis, que acabam expulsando moradores das áreas turísticas.
A grande problemática enfrentada pelas prefeituras de cidades turísticas gira em torno do equilíbrio fiscal. À medida que o fluxo de visitantes cresce exponencialmente, aumentam também os custos públicos com limpeza urbana, mobilidade, saúde e segurança. No entanto, os municípios argumentavam que, no caso do Airbnb, o retorno proporcional em arrecadação não acompanhava essa demanda, expondo um desequilíbrio histórico entre o impacto gerado pelo turismo e a distribuição de seus tributos.
O nó jurídico e a virada da Reforma Tributária
Até então, o recolhimento de impostos sobre o aluguel por temporada enfrentava uma barreira jurídica complexa. O advogado especializado em administração pública tributária, Jefferson Lopes, que atua junto à Aprecesp (Associação das Prefeituras das Cidades Estância do Estado de São Paulo), explica que o cerne da discussão estava na diferenciação jurídica entre “locação” e “serviço de hospedagem”.
“Havia um argumento do Airbnb de que locação não é serviço, portanto não gera ISS [Imposto Sobre Serviços]”, pontua Lopes. O Airbnb pagava, porém, um imposto de intermediação por essa locação, mas a verba ia para São Paulo — onde a sede da empresa está localizada — e não para o município onde a viagem de fato acontecia.
Gravatá (PE). Arquivo Embratur / Sebrae
Como o Airbnb era frequentemente enquadrado na antiga Lei de Locação (da década de 1980), os proprietários ficavam isentos do tributo municipal. Nesse contexto, cidades como Petrópolis (RJ) chegaram a criar legislações próprias para exigir o repasse do imposto diretamente da plataforma, gerando disputas judiciais pioneiras. O município venceu a disputa judicial em 2023, tornando-se referência para muitas outras cidades que passaram a questionar o modelo tributário aplicado às plataformas de aluguel por temporada.
Contudo, esse cenário tem data para mudar. Com a aprovação da Reforma Tributária, as antigas regras e disputas perdem o objeto. A partir de 1º de janeiro de 2027, o ISS deixará de existir e entrará em vigor o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
“O serviço de hospedagem será tributado por meio do IBS. Tanto a rede hoteleira tradicional quanto o Airbnb serão tributados de forma isonômica”, esclarece o advogado. A grande mudança prática é que o imposto passa a ser destinado ao município de destino, onde a hospedagem acontece, aproximando o aluguel por temporada das regras fiscais já aplicadas à hotelaria tradicional.
Mais recursos para o território, mas com foco na gestão
Para os municípios e para o desenvolvimento regional, a mudança é vista com otimismo. Com as novas regras, os destinos passam a reter uma parcela significativamente maior da riqueza movimentada pelos visitantes dentro do próprio território.
Embora as receitas arrecadadas via IBS entrem no caixa geral da prefeitura e não sejam constitucionalmente vinculadas de forma obrigatória ao turismo, Jefferson Lopes pondera que o impacto geral nas cidades é francamente positivo: “O turista está consumindo, movimentando a economia local. Para o município, [a reforma] é positiva em razão da concorrência isonômica que vai gerar (…) e, por outro lado, os órgãos públicos vão ganhar com isso”, afirma.
Quando bem gerida pela administração municipal, essa nova receita pode fortalecer investimentos cruciais em infraestrutura urbana, qualificação profissional, preservação do patrimônio cultural e serviços públicos que beneficiam tanto turistas quanto moradores.
O desafio da governança: do benefício ao protagonismo
Apenas gerar receita, no entanto, não basta para garantir o sucesso e a sustentabilidade de um território a longo prazo. O desenvolvimento pleno do turismo depende de uma governança madura, ou seja, da participação ativa de todos os atores nas decisões sobre planejamento, promoção e ordenamento da atividade turística. E é exatamente aí que reside o próximo grande gargalo do setor.
Enquanto hotéis, pousadas e agências costumam atuar de forma altamente organizada em conselhos municipais, associações e fóruns, os anfitriões e proprietários de imóveis de temporada ainda são figuras distantes desses espaços de debate público.
Campos do Jordão (SP). Arquivo Embratur / Sebrae
Marcela Pimenta, líder de estratégia da Turismo 360, ressalta que essa assimetria gera ruídos históricos no ecossistema de viagens. “Uma queixa frequente no setor do turismo é o desequilíbrio na governança dos destinos. Enquanto hotéis e órgãos públicos investem tempo e recursos para atrair novos voos, fortalecer canais B2B e consolidar a presença digital, quem atua com o modelo de aluguel por temporada acaba apenas se beneficiando dessas estratégias, sem participar efetivamente da promoção turística.”
Para que a atividade seja verdadeiramente positiva, sustentável e inclusiva para todos os envolvidos, o desafio agora é ampliar a mesa de negociações e integrar esses novos atores ao planejamento das políticas públicas do setor.
Legalmente, não há barreiras para essa inclusão. Conforme lembra o advogado Jefferson Lopes, os municípios podem — e devem — atualizar suas legislações locais para abrir espaço nos conselhos municipais de turismo para representantes do aluguel por temporada. “Basta alterar a lei para incluir essas lideranças (…) entender a linha que o turismo local deve seguir e o que eles devem pensar para o turismo”, afirma Lopes, destacando que essa abertura traz visões novas e complementares, enriquecendo o planejamento do destino.
Ao equilibrar a balança tributária a partir de 2027 e desenhar novos modelos de cooperação entre o poder público, a hotelaria tradicional, os moradores e os anfitriões de plataformas digitais, o turismo brasileiro ganha uma oportunidade de ouro para mitigar impactos negativos, como a gentrificação, e potencializar o desenvolvimento social local.
Como sintetiza Marcela Pimenta, o momento pede maturidade institucional e união de esforços: “É fundamental encontrarmos modelos de integração para que negócios como o Airbnb deixem de ser apenas beneficiários e passem a ser protagonistas responsáveis pelo futuro do nosso turismo.”
Leia a matéria do Turismo SPOT sobre as novas regras que começam vigorar em 2027.
